近日，中国海外发展披露了2022年第三季度业务回顾、经营情况及财务表现的公告。公告显示，公司2022年第三季度营收、经营溢利分别实现175.2亿元、18亿元，同比分别下降59.48%、77.50%。

财报披露当日，公司收盘录得10.42%跌幅。截至10月28日数据显示，公司股价已连续5日下跌，累计跌幅达22.93%。

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三季度利润下滑超七成 拿地节奏放缓 

财报显示，2022年前三季度中国海外发展实现收入1213.1亿元，扣除投资物业公允价值变动收益和汇兑净损益后的经营溢利为258.1亿元，同比分别下滑19.7%、34.5%。

其中，公司第三季度业绩同比、环比均有所下滑。数据显示，2022年第三季度中国海外发展实现收入175.2 亿元，相较于去年同期432.4亿元同比下滑59.48%，扣除投资物业公允价值变动收益和汇兑净损益后的经营溢利为18亿元，同比下滑77.5%。

因物业交付减少，中国海外发展第三季度经营利润率下跌至10.27%。

销售数据方面，截至2022年9月30日止九个月，中国海外发展连同其联营公司及合营公司实现合约物业销售额为2013亿元，同比下降26.9%；累计销售面积约922.65万平米，同比下滑34%。其中，公司9月业绩有所回暖，销售额实现228.26亿元，同比增长12.04%，环比微幅增长。

拿地方面，中国海外发展在第三季度扩储相较于去年明显放缓。今年第三季度，公司在全国7个城市新增10幅土地，新增总楼面面积195万平方米 (权益面积 182万平方米)，总地价322亿元（权益地价为288.5亿元）。而去年同期，公司在全国14个城市新增28幅土地，新增总楼面面积455万平方米，总地价为人民币543.6亿元。

值得关注的是，今年三季度中海地产的拿地均价为1.65万元/平方米，较去年同期的1.19万元/平方米提高超三成。

74亿元境内债明年到期 

最新三季度简报显示，截至9月底，中国海外发展银行结余及现金1193.5 亿元，净借贷比率43.7%。

对比中报数据，公司持有现金小幅下降。2022年上半年末，中国海外发展持有银行结余及现金1253.2亿元，对一年内到期的有息负债的覆盖倍数为2.98倍。

截至2022年6月末，中国海外发展有息负债为2698.2亿元，较2021年底增长 11.5%。，其中，公司银行及其他借贷为1722.1亿元，担保票据及公司债券则为976.1亿元，分别占比63.82%、36.18%。

翻阅近三年数据，中国海外发展一年内到期借贷占比整体有所下降。截至2022年6月末，中国海外发展一年内到期的借贷为人民币421.2亿元，占总借贷的比例下降至15.6%。

融资方面，统计结果显示，今年前三季度中国海外发展债券 (不包括ABS/ABN)融资总额为165亿元，包括90亿元中期票据和75亿元公司债。

目前公开市场存续债券中，中国海外发展年内剩1笔7亿美元的海外债到期。若算上回售债券，中国海外发展2023年年内到期债券境内债余额合计74亿元，海外债合计12.5亿美元。

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