本文来源：时代财经 作者：陈泽旋

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物业股的估值在重新走高，中国女首富准备套现了。

12月11日，碧桂园服务公布了公司控股股东的卖股计划，由杨惠妍全资拥有的必胜有限公司在2022年12月9日与摩根大通签订了配售协议，而根据协议，必胜有限公司将以二级大宗交易的方式，向若干独立投资者出售持有碧桂园服务的2.37亿股股份，配售价为21.33港元/股。

通过此次卖股，杨惠妍将合计套现50.55亿港元。时代财经了解到，杨惠妍通过必胜有限公司和Fortune Warrior Global Limited两家公司控股了碧桂园服务，交易完成后，杨惠妍的持股比例将由43.15%减少至36.12%，但仍是碧桂园服务的控股股东。

值得一提的是，碧桂园服务的控股股东之一必胜有限公司同时是碧桂园的第一大股东，截至2022年6月30日，必胜有限公司对碧桂园持股61.23%。由于上述关联，在融资政策放松、房企资金面仍然紧张的情况下，出售碧桂园服务股权所获得的资金是否最终会流向碧桂园引发了外界联想。

针对市场的猜测，碧桂园服务相关人士表示“没有进一步的信息”。

界面新闻在报道中指出，碧桂园服务一位内部人士称大股东杨惠妍此番减持主要是因家族业务发展需要，财联社则援引了接近碧桂园服务的人士的说法，该人士表示 “作为家族企业，杨氏家族旗下有教育、物业、地产等多个板块，如果有需要，大股东通过借款形式给予适当支持也是可以的”。

不过，一位碧桂园的内部人士向时代财经回应时表示，“现阶段公司暂无向控股股东借款的计划”。

市场的猜测或许源于近期相似的股份出售计划呈现的逻辑。时代财经统计得知，12月至今不到半个月时间，累计已有4家物管公司的股东公布了股权出售计划，包括德信服务集团、雅生活服务、奥园健康和碧桂园服务。

其中，雅生活的第一大股东中山雅生活企业管理服务有限公司（中山雅生活公司）计划以将近4.95亿港元的总价，出售其持有的4860万股雅生活股份，占雅生活已发行股份的3.42%。

中山雅生活公司是雅居乐的间接全资附属公司，交易完成后，雅居乐对雅生活的持股比例将由50.86%减少至47.44%。雅居乐在12月9日发布的公告中指出，出售事项募集的全部资金将用于加强公司的资产负债表及财务流动资金，增强公司的短期偿债能力。

12月5日，奥园集团亦在公司网站发布关于出售物管公司股份的招标文件。文件显示，明兴有限公司（下称“明兴公司”）计划出售其持有的物业上市公司奥园健康2.17亿股股份，占全部已发行股份的29.9%，而明兴公司是房地产上市公司中国奥园的全资附属公司。出售完成后，中国奥园让出奥园健康的第一大股东之位。

此次招标并非按照价高者得的原则来确定买家，根据文件载明的要求，买家必须符合两大前提条件，一是必须为“由国家或政府全部或部分拥有（不少于30%）或控制的实体”，二是必须与中国奥园或其指定成员公司进行旧城改造项目的战略合作。

时代财经了解到，仍然陷于债务危机的中国奥园，近一年在着手重组事宜，市场盛传中国奥园有意引入国企山东能源集团作为战投，由山东能源集团通过子公司持有中国奥园39%股份，由此成为控股股东，从而解决中国奥园的债务问题。

此前在接受采访时，奥园集团内部人士并未透露奥园健康股份的买家身份，但该人士表示“此举是希望（中国奥园）加速引进国企战投，推动公司规范治理提升，并推动中国奥园、奥园健康尽快复牌，奥园健康复牌也是为了配合中国奥园整体债务重组的需要”。

自2021年房企集中出险以来，通过减持物业股套现或者出售物管公司是自救的常见做法。由于市场上高性价比的优质标的增多、房企加大物业板块发展力度等因素，2021年成为了物管行业的收并购元年。克而瑞的数据显示，2021年全年共有29家上市物企发起53起并购，交易总金额达355.9亿元，为2020年（94.3亿元）的3.77倍。

不过，在优质标的减少、民企的房地产业务降温使得物管公司资金压力相对趋紧、物业板块估值持续走低、疫情等的综合影响下，2022年并购市场整体降温。时代财经综合克而瑞公布的数据计算得知，2022年前11月，上市物企一共发起了49起并购，交易总金额至少达到115.9亿元，显著地低于2021年同期。

这也就意味着，从2022年全年来看，杨惠妍以50.55亿港元的总价卖掉2.37亿股碧桂园服务股份，将是物管行业较大的一笔交易，这也是碧桂园服务上市以来的最大一笔减持计划。

实际上，随着房企资金面在政策的推动下有望重新向好，物业股的估值也进入了修复通道。根据广发证券，11月以来，物业板块平均上涨 42.8%，相较于恒生指数（27.2%）的超额收益为 15.7%，超额收益明显，民企龙头涨幅较大。

时代财经了解到，碧桂园服务的股价在今年10月底跌至近两年的最低点6.52港元，但经过一个多月的整体性走高，截至12月12日收盘时已上涨至19.88港元，相较最低点上涨204.91%，但仍不到近两年的最高点时的四分之一。