本报记者 吴晓璐

近日，证监会启动不动产私募投资基金试点工作，进一步满足不动产领域合理融资需求，支持房地产市场平稳健康发展。业界人士认为，不动产私募投资基金对投资范围、投资策略等方面进行特定安排，提升基金运作灵活度，强化风险防范，更好支持不动产市场盘活存量，实现转型发展。

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“不动产私募基金试点将存量住宅等纳入了投资范围，为私募管理人通过市场化方式参与房企纾困提供了空间。股债比的放松也有助于私募管理人利用债权实现更有效的资产和风险隔离，为其参与复杂的困难房企资产盘活提供了有利手段。”鼎晖投资管理合伙人胡宁对《证券日报》记者表示。

高灵活度提升市场积极性

据中基协数据，截至2022年年末，中基协存续私募股权房地产基金838只，存续规模4043亿元，存续私募股权基础设施基金1424只，存续规模1.21万亿元。

为区别试点不动产基金和原基础设施及房地产基金类型，证监会指导中基协新设“不动产私募投资基金”类别，业界人士认为，此次试点，意味着监管层为不动产私募基金“正名”。

“与此前房地产基金和基础设施基金相比，不动产私募投资基金可投资范围扩大，增加了存量商品住宅和市场化租赁住房。”LP智库创始人国立波对《证券日报》记者表示，另外，此次试点在投资策略、风险管理等方面均做了差异化安排和差异化管理，旨在进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求。

胡宁表示，本次试点在监管层面给不动产私募基金“正名”，“量体裁衣”式地给了不动产私募基金更加贴合市场实践的操作空间，增强了私募管理人参与不动产投资的竞争力和积极性，特别是股债比的放松以及扩募限制的放开，给予了私募管理人更大的灵活性。

据记者了解，在原有股权基金监管框架下，基金的债权投资比例（不超过20%）和期限（不超过1年）均受到限制。但在不动产投资中，往往需要通过债权投资获取债息，为LP提供期间收益，避免分红双重征税，以及开展资产、股权的抵质押等风险控制手段，加大对底层资产的控制力，提高投资本金安全性等。

“本次试点对股债比给予了适度松绑，一方面有利于基金对底层资产的控制，一方面也使得实操中的灵活性大大增强。”胡宁表示。

此外，“由于不动产的投资规模较大、周期较长，存在分批开发或分批交付的情况。本次试点解除了扩募的比例限制，有利于基金管理人根据不动产项目的建设、开发节奏，分阶段募集资金以匹配投资需求。”胡宁进一步表示。

中联前源不动产基金管理有限公司总经理何亮宇对《证券日报》记者表示，根据不动产投资所具备的特性而设置的规则，将使得私募基金管理机构能够更好地设计真正匹配各类不动产投资现金流特性的基金产品，更好匹配广大投资人的收益回报诉求，也更有助于私募基金作为权益类资金更好地助力房地产市场良性发展。

建立全生命周期风控体系

为加强不动产投资领域的风险防控，监管部门对投资范围、管理人、投资人、投资策略、信息披露等基金各环节均做了风险防范。

从不动产私募投资基金的投资范围来看，何亮宇表示，试点虽然放开了开展存量商品住宅和市场化租赁住房投资，但是对于存量商品住宅限定在已取得“五证”且已经实现销售或者主体建设工程已开工的项目；对于市场化租赁住房，也有一定的开发建设进度要求。

从参与试点私募管理人资格来看，设置了较高门槛。何亮宇表示，目前从管理规模、专业人员、项目退出经验等方面设置了较高的门槛，通过头部管理人先行先试，充分发挥龙头企业示范带动作用，推动行业高质量发展。

胡宁认为，提高管理人门槛，确保有经验、负责任的管理人入围试点，对监管防范风险意义重大。

从投资者角度来看，明确提出以机构投资者为主，并对自然人进行一定限制。“设置较高的首轮实缴出资门槛，体现出以引入机构资金为主要目的，对自然人的出资比例限制在不得超过基金实缴金额的20%，防范涉众风险。”何亮宇表示。

试点对基金财产的对外担保及资金流向进行了限制。“不动产私募基金的投向为底层价值明确的不动产类资产。本次试点明确了基金财务不得向被投企业以外主体提供担保，或投资于私募管理人或其实际控制的项目，一方面确保了基金财产价值的风险隔离，一方面也避免了自融等风险。”胡宁表示。

从产品运作来看，何亮宇表示，对不动产私募投资基金设置了更高标准的基金首轮实缴规模要求、并强调特殊风险揭示、按季度定期信披、强制托管等，有效控制不动产私募投资基金各阶段风险。

推动“募投管退”良性循环

目前，我国不动产行业积累的存量资产规模大，房地产等产权方对资产盘活有迫切需求，另外，机构投资者亦比较踊跃，不动产私募投资基金未来发展前景广阔。

“不动产作为一个重要的资产品类，专注于不动产投资的私募基金未来必然将在资产市场中扮演重要角色。”胡宁认为，不动产私募基金的长足发展，首先需要进一步拓宽机构投资者来源，鼓励银行理财子公司、保险资管、政策性配套资金等参与，破除当前政策障碍，推动保险资金投资。其次，要进一步拓宽退出渠道。公募REITs是存量资产盘活退出的重要渠道，不动产私募投资基金是孵化公募REITs合格资产的重要来源。

“建议未来通过政策支持，鼓励引导不动产私募投资基金投资孵化高质量资产标的，研究制定与公募REITs发行相衔接的有效退出机制，做大优质资产存量，促进行业良性循环发展。并研究通过公募REITs发行及扩募机制的完善，提高市场化资金参与不动产私募投资基金的积极性，如放松公募REITs对财务投资人的锁定期限制、放松募集资金用途的限制等。”胡宁进一步表示。

从资产类别来看，不动产私募投资基金的投资范围与公募REITs高度相似。何亮宇认为，不动产私募投资基金可以作为Pre-REITs主要的产品载体，成为多层次的REITs市场的一环。

具体来看，何亮宇表示，不动产私募投资基金能够在资产尚未成熟时，提前进行孵化盘活，从前期的开发、建设到持有阶段的提升、改造，再到形成可长期持有的优质资产，为公募REITs扩募提供丰富的资产储备。

“随着市场进一步成熟，未来持有大量优质资产的不动产私募投资基金本身应该也有机会成为公募REITs的发起人，实现与国际市场的接轨，充分发挥不动产私募基金在资管、金融等方面的作用。”何亮宇说。

何亮宇认为，成熟的、发展良好的公募REITs市场也为不动产私募投资基金提供了非常好的退出渠道，推动其“募投管退”良性循环，并将在不动产私募投资基金标的选择、估值定价方面发挥“锚”的作用。