◎ 来源 | 地产密探(ID:real-estate-spy)
◎ 编辑 | 密探财经
年初以来,在央行“金融16条”等利好驱动下,各大银行曾跑步给房企签下意向授信,一时间分外热闹,据说至少2万亿。
(资料图)
银企罕见抱团亲热,是不是就迅速解决了房企资金饥渴?实际非也,更像是银行为完成一项ZZ特殊任务。
马云曾痛骂银行“当铺”思维,当房企急需纾困时也没少抵质押品,作为“第三只箭”的股权定增又时隔12年重启,突迎井喷。
近来,万科抛出150亿元定增超大规模预案。定增热闹背后,从进度看,目前也仅有保利、华发等极个别已获证监会“受理”。
相较于A股房企“按部就班”,内房股去年11月在配股融资上高效出击,主要得益于彼时政策环境突然趋松,股价迎来一波反弹。
以“宇宙房企”碧桂园为例,去年11月中旬,以2.68港元/股配售14.63亿股,净募资约38.7亿元;去年底,以2.7港元折价配售17.8亿股,净募资约47.4亿元。
从两次配股来看,碧桂园首要目的是对其现有境外债再融资,当然配股能壮大权益资本,降低负债率。但从碧桂园超大体量看,这两笔筹资显然难解根本问题。
就现实而言,无论A股房企抑或内房股,当前定增或配股的最大挑战,就是楼市多空互搏,股价上行压力大,甚至掉头下行,在定价募资额和大股东掌控力上,或陷入两难。
年初以来,房企海外债发行虽有万达商管“破冰”,但万达商管并非开发商,开发商新发美元债仍待信用修复,尤其是销售复苏。
眼下,房企能找到钱融到资的渠道,自然都不会放过。近日,浙金信托正在发售一只“汇业545号碧桂园南充项目集合资金信托计划”,为12个月期贷款产品,预期年收益率7%-7.2%。
从投向看,该信托计划资金将投向四川达州“渠县·碧桂园”一期项目,作为增信机制,碧桂园地产全额担保,南充碧桂园凤凰酒店现房抵押,南充碧桂园100%股权质押。
梳理碧桂园过往融资史看,2020年9月房企“三道红线”出来后,特别是2021年与2022年,头部房企以往看不上的高成本信托却成香饽饽,单笔融资额度还较大。
去年6月起,华澳信托曾为碧桂园发行“臻鑫378号(碧桂园沭阳)集合资金信托计划”,为股权类信托产品,受让“碧桂园天誉小区”开发公司33%股权,一共三期,募资4.12亿元。
注意!2021年底,华澳信托曾为碧桂园发行“臻鑫372号(碧桂园蕲春)集合资金信托计划”,募资6亿元,已发行30期产品。
过去2年多,中信信托也一度成碧桂园“大金主”,多只产品至今仍在存续期,比如碧桂园“皖江6号、苏韵5号、濮阳融资信托、江苏融资信托,募资额不菲。
如今回头看,去年11月起,房企迎来再融资松绑,从相关统计看,以碧桂园为例,累计获得各类银行意向授信3000亿元,给外界一种公司流动性“很好”的印象。
从现实看,较高成本的信托仍是大型房企重要融资选项,比如华润置地、保利发展、大悦城等央国企,更多选择与私募合作引入“股权类”信托计划,明面上看,有央国企背书,私募占股不超49%,只给钱不参与经营。
民营房企就大不一样了,在信用背书上明显低于央国企,投资人风险偏好又谨慎,信托计划更多是“信托贷款”债权产品,如碧桂园汇业545号信托计划。
再看碧桂园汇业545号1.5亿元信托贷款,既有碧桂园地产全额担保,又有南充碧桂园凤凰酒店现房抵押,还有南充碧桂园100%股权质押,要知道渠县是四五线城市,销售去化风险大,为融资必须承受的代价。
大型房企之所以艰难融资,底层逻辑是销售低迷。2022年,碧桂园权益合同销售额3574.6亿元,比2021年权益合同销售额5580亿元下滑近36%;今年1月权益合同销售额220.1亿元,同比下滑约39.5%。
近期,更多二线乃至新一线城市取消限售、限购,首套房利率进一步下降,贷款年限更长,就是为了提振楼市活力,多地近两周反馈售楼部到访量明显增加。外界预期,楼市今年二季度将有明显复苏。
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