高利率和房价飙升正在扼杀美国人对房地产市场的信心。盖洛普（Gallup）的一项新调查显示，只有21%的美国成年人认为现在是买房的好时机。这是自1978年该机构首次向美国人提出这个问题以来，美国人购房情绪指数最低的一次。这也是情绪指数连续第二年跌至新低——2022年，只有30%的购房者认为房地产市场对购房者有利。

从情绪指数变化的角度来看，这两年之前的历史低点是50%，而这一情况刚刚发生在2020年，足见变化的速度有多快。

不难分析为何购房情绪如此低迷。在过去一年多的时间里，利率大幅上升，抑制了人们的负担能力，房价中位数为436,800美元，而新冠疫情前为329,000美元。在过去的几个月里，住房负担能力一直处于历史最低点。

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盖洛普表示，这项调查不仅考虑了房地产市场的整体健康状况，还考虑了美国人是否认为房地产仍然是一项不错的投资。自1978年以来的大部分时间里，至少有一半的美国人对房地产市场有信心。但自新冠疫情以来，这种情况发生了巨大变化。

在新冠疫情早期，创纪录的低利率导致许多美国人的财务状况出现两极分化。那些有能力购房并且能够找到房子的人很幸运，因为房价大幅上涨；美联储（Federal Reserve）发现，房主的净资产中位数是租房者的40倍。

房价飙升意味着房主可以在过去几年中更快地积累资产（根据CoreLogic的一项分析，从2021年年底到2022年年底，抵押贷款持有人的资产增加了1万亿美元）。但这也意味着，目前的潜在买家正是因为房价过高，从而望而却步。

Sotheby’s International-Santa Barbara的房地产经纪人莫琳·麦克德穆特称：“可悲的现实是，拥有住房是家庭积累代际财富的最佳途径，而这在美国大部分地区都处于危险之中。仍需提振房地产市场。”

利率不断走高，这一点尤其致命，很快就使有吸引力的房价变得难以承受。事实上，根据Bankrate的数据，以目前6.58%的平均利率计算，一笔30万美元贷款的月供将比美联储于2022年3月开始加息时（当时平均利率为4.40%）多出410美元。

因此，尤其是年轻的购房者，正在推迟他们的购房梦想。西北互惠银行（Northwestern Mutual）的《2023年规划与进展研究》（2023 Planning & Progress Study）显示，近四分之一的Z世代和18%的千禧一代表示，由于经济不确定性，他们将推迟买房或建房，而在所有美国人中，这一比例为12%。盖洛普指出，弥漫在市场上的悲观情绪可能会让首次购房者处于观望状态。

麦克德穆特说：“在过去的五年里，我们过去认为的‘起步房’房价大幅上涨，而工资和收入却没有跟上房价涨幅。随着租金上涨和房价上涨，潜在的购房者正受到来自两方面的挤压。当租金占据了租房者月收入的一半时，就很难攒下首付。”

尽管如此，根据盖洛普的调查，房地产仍然被认为是最佳长期投资选择：在该机构的经济和个人财务情况调查中，美国人对房地产的排名高于股票、债券、黄金和其他资产。不过，它的优势正在缩小。如今，大约34%的人认为这是最佳投资选择，而去年这一比例为创纪录的45%。这表明市场情绪在一年内会发生多大的变化。

盖洛普在另一份报告中指出：“过去一年的高利率使房地产市场降温，抑制了消费者对房地产投资的热情。”（财富中文网）

译者：中慧言-王芳