在看好房地产市场的人们眼里，美国房地产市场已经趋于稳定。激进的建筑商激励将购房人重新拉回市场，新房销量再次上涨。与此同时，抵押贷款利率跌回至7%以下，而且房地产市场进入了更加热闹的春季，因此许多区域房地产市场从回调模式进入了增长模式。事实上，在Zillow跟踪的区域房地产市场中，只有16%的市场在今年3月至4月期间房价下跌。

但房地产市场最糟糕的情况即将来临。或者已经来临？

房地产市场衰退并未结束，而且随着市场进入夏季和秋季等季节性增速放缓的月份，市场可能恢复下跌的势头。至少房利美（Fannie Mae）刚刚公布的修订后预测是这样认为。

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2023年第一季度，从私人住宅固定投资（即房地产业GDP的核心）来看，美国房地产市场的名义投资金额连续四个季度呈下降趋势。而且市场可能进一步收缩。房利美预测，2023年第二季度（-5.9%）、第三季度（-9.1%）、第四季度（-6.4%）和2024年第一季度（-1%），住宅固定投资将持续下降。

房利美的经济学家在5月19日发布的报告中表示：“目前在建多户住宅数量创新高，这些住宅将于今年晚些时候和2024年上市。此外建筑贷款信贷收紧，很快新建项目数量增长将会放缓，我们预计今年晚些时候，美国房地产市场会大幅下滑。”

房利美的预测称，多户住宅价格下跌，将使在单户住宅领域的任何经济刺激措施失效。今年春季，建筑商提供的买低抵押贷款利率等激励措施，刺激了单户住宅市场的发展。

过去一年，房地产市场是美国少数几个陷入衰退的经济领域。这种情况可能很快发生变化：房利美的预测模型认为，美国房地产市场衰退将产生溢出效应，让美国经济陷入衰退。事实上，房利美预测2023年第三季度（-1.2%）、第四季度（-1.7%）和2024年第一季度（-0.5%），美国的GDP都将处于下降趋势。

房利美的经济学家写道：“如果与工资相关的通胀压力没有消失，美联储（Federal Reserve）可能就会在更长时间内延续更紧缩的政策，这最有可能导致的结果是美国经济陷入适度衰退，但衰退发生时间依旧是一个巨大的未知数。”

虽然房利美的预测模型认为，美国房地产市场将把美国经济拉入衰退，但其经济学家也认为，房地产市场将是抵御严重经济衰退的缓冲。

他们在5月19日称：“我们认为住宅建设和汽车行业的状况，更有可能成为抵御严重经济衰退的缓冲，它们可能成为最终刺激经济复苏的驱动力，而不是防止经济衰退的工具。”

这对房价意味着什么？

Zillow和CoreLogic等均预测未来一年，美国房价将小幅上涨，但房利美认为房价可能很快恢复下降的势头。房利美的预测模型根据房利美房价指数（Fannie Mae Home Price Index），认为美国房价在2022年第四季度至2023年第四季度将下跌1.2%，2023年第四季度到2024年第四季度将再下跌2.2%。如果房利美的预测成真，这就将是自2012年以来，房利美房价指数评估的首次房价同比下跌。

房利美预测，到2024年第四季度，全美房价将跌至最低点，从2022年第二季度的最高点下跌5.28%。各区域的房价存在巨大差异。

房利美的预测结果是适度回调，而不是房地产市场崩溃。

房利美表示，全美房价下跌的原因不太可能归咎于缺少转售库存。事实上，有效库存依旧比新冠疫情之前的水平低40%。

房利美的首席经济学家道格·邓肯在最近的报告中写道：“虽然抵押贷款利率依旧高于前几年的水平，但房地产供应严重不足将有助于维持房价。当然，待售房屋短缺目前因为所谓的‘锁定效应’而进一步加剧，这会继续令大批享受低抵押贷款利率的家庭放弃将房子挂牌出售。”（财富中文网）

译者：刘进龙

审校：汪皓