商业地产市场有许多不确定性，现在所有人都在关注办公楼领域。从大银行发布的研究报告到学术论文都显示，受到远程办公的冲击，办公楼市场前景堪忧。

但在已经动荡不安的经济环境中，办公楼市场是否会成为下一个倒下的行业？为了回答所有人都密切关注的这个问题，我们采访了圣塔莫尼卡商业地产经纪与咨询公司Corion Enterprises的首席执行官兼创始人弗莱德·科多瓦。

(资料图)

科多瓦用各种有趣的、相关联的比喻，证明办公楼行业正在陷入崩溃，他的公司早在一年多前就已经预测到了这种状况。根据科多瓦对办公楼物业现状的分析可以看出，办公楼与其他商业地产之间有一点区别，使办公楼市场面临最大风险，而这个区别就是需求。

所有商业地产都容易受到高通胀的影响，因为高通胀等同于高利率。但新冠疫情导致的向居家办公模式的广泛转变，大幅减少了对办公室的需求。在洛杉矶、旧金山和曼哈顿等大规模市场，办公楼空置率创历史新高。

以下是《财富》杂志对弗莱德·科多瓦的访谈内容。为明确和清晰起见，部分问题经过编辑和精简。

《财富》：摩根士丹利（Morgan Stanley）、高盛（Goldman Sachs）等银行业巨头似乎都在拉响警报，强调办公楼市场存在风险。办公楼市场是否即将崩溃？

科多瓦：他们并不是在拉响警报，而是在“马冲出马棚”的时候才敲响警钟。这种警告已经存在了一段时间。办公楼市场当前的状况很具有启发性：我们建设了大量僵尸建筑，没有人想在这些建筑中投入任何资金，因为它们的资本结构已经崩溃。

办公楼市场的现状产生于三个不利因素的影响。显而易见，通货膨胀增加了入住成本，并且给承担不同运营成本的业主们带来了压力。除非他们采取由租客支付保险、地产税和物业管理费的出租方式（有些业主采取这种方式，但大多数房产的出租方式并非如此），否则办公楼的入住成本和提供服务的成本将持续上涨。这是第一个不利因素。第二个因素是利率。房地产行业的杠杆率较高，甚至某些情况的杠杆率极高。因此，利率成本对绩效的影响巨大。随着利率大幅提高，拥有房产的净现金流量下降，几乎所有现金流都被用于偿还债务。

第三个因素是办公楼特有的问题，那就是需求状况，而造成这种状况的原因是疫情。要养成一种习惯，只需要将一件事重复约50次，而习惯一旦养成就很难更改。疫情让人们养成了居家办公的习惯。首先，这个习惯让人们增加了实际收入。而从更根本的角度来说，它让人们拥有了选择权，让上班族可以选择坐在桌子边办公，还是在厨房里办公，是穿着睡衣工作，还是一边遛狗一边工作。居家办公彻底改变了工作与生活的平衡和生活质量，变成了一种习惯。这意味着租户需要的空间减少。如果突然之间，你不需要10万平方英尺的空间，只需要5万或者2.5万平方英尺就已经足够，这会影响办公楼的利用率，进而影响办公楼的租金。

这对于物业的价值评估意味着什么？

假设一栋办公楼的购买价格为2.3亿美元，它的售价可能只有1亿美元。而且为了将房子租出去，你还需要再支出至少1亿美元用于租户改善，希望能吸引租户。这只是成本。还有利息呢？如果你能幸运地得到一笔贷款，顺便说一句，并非任何人都能申请到贷款，目前办公楼的债务缺少流动性；你需要为使用贷款付出成本。你的付出不会创造任何价值。

这方面的模拟或者担保面临巨大压力。现在人们基本上放弃了模型，因为模型并不能代表一切。真正会发生的情况是，人们会只按照面积数据购买资产。他们会降价购买办公物业，因此资产价值将大幅下跌。

办公楼物业的未来前景是怎样的？

办公楼需要资本注入，这是该领域正常运行的唯一途径。目前，大多数银行负债都已经经过配对，这意味着这些负债中无法提供权益，因此它们都变成了僵尸建筑。业主因为无法摆脱困境，因此不会为了收回损失而继续追加投入。贷款机构也不会投入资金，因为这相当于杯水车薪，他们无法从中获得任何价值回报。办公楼物业会被出售；贷款机构将成为控制方。贷款机构希望保住他们自己的资产，而保住贷款余额最好的方法就是低价卖掉办公楼物业。

当前还有谁会购买办公楼？

问得好。这个问题的答案很简单：没有人会购买办公楼。没有人知道利率的变动趋势，也没有人知道未来通货膨胀的状况。人们不了解资本成本，因此没有人愿意为办公楼提供贷款，办公楼的债务也就不会有流动性。

我想你会看到一家或多家房地产投资信托（REITs）被私有化，而且对此我并不感到意外。如果美联储能够放松油门，停止加息，表明他们将暂停加息，甚至在年底时降息，并且通货膨胀得到控制，到那时你会看到有买家重新进入市场。

办公楼物业价值下降有哪些影响？

从拥有物业的角度，假如不考虑办公楼的权益，这对社会的影响极小，因为受影响的投资者都很精明，他们会继续投资。真正受到伤害的是公众。各类资产的房产税会大幅下降，而依赖这些房产税的预算将会超支，严重超支。然后这些资产所在的社区将被毁灭。在某些方面，洛杉矶市区已经几乎变成了废墟。

租户纷纷搬出洛杉矶，他们的员工不想到洛杉矶办公。这会产生雪球效应：餐厅和入驻的所有服务类商户得不到支持，因此他们只能关门大吉。

现在流行一种将空置办公楼改造成住宅的说法。能跟我们谈论一下这种观点吗？

行业需要的巨变是将这些资产进行资本重组，并改造部分资产的用途。我想你会听到更多关于从办公楼到多户住宅的说法。价值依旧会下降到每平方英尺100美元的水平，目前尚未达到这个水平。办公楼每平方英尺100美元相当于多户住宅的每平方英尺[可租赁空间]125美元，因为在将办公楼改造成多户住宅的过程中，会损失约20%的可租赁空间；这是两者的差距所在。建筑改造的成本约为每平方英尺250至350美元，因此目前仍存在缺口。但如果你能填补权益缺口，就能完成对部分建筑的改造。我认为，这需要私人与城市和州政府合作，这是我们目前的做法。

在我看来，您似乎认为办公楼市场已经崩溃或者正在崩溃的过程中？

您有没有看过丹泽尔·华盛顿主演的电影《迫降航班》（Flight）？飞机的机翼起火，只能紧急迫降。问题只是撞击的严重程度有多大。这部电影很有启发性。

我们有太多办公空间需要消失，无论是拆除还是进行改造。整个办公楼行业需要重置。我认为，我们需要培养新员工，他们可以选择居家办公的时间，但需要接受一定的约束。让员工重回办公楼办公之后，我们需要对这些资产重新进行价值评估。然后，我们必须放弃许多没有意义的办公楼。

这一切的前提是利率下降。利率和通胀必须趋于稳定，这样我们才有能力进行担保和预测，才能清楚投资办公楼的成本、回报和价值。

如果你一直在暴风雪中滑雪，看不到天空，这是非常疯狂的，也非常可怕。你的行进速度将变得非常缓慢。这就是我们目前的状态。我们正在经历一场暴风雪，一场笼罩办公楼市场的经济暴风雪。所有人都要慢慢前行，直到雪过天晴。（财富中文网）

翻译：刘进龙

审校：汪皓