建议投资者理性投资，避免追涨杀跌。

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今年是我国疫情防控政策优化后的首年，伴随着经济复苏的基本面，兔年春节后股市、债市均迎来开门红，基民“搞钱”的心已跃跃欲试，但经历了过去两年的股市调整及去年底债市的大幅震荡，该投什么基金？是否还要择时？什么时候是买入最佳时点？一些热门赛道能不能加码？哪些值得长期持有？针对投资者的需求，贝壳财经开年继续推进《新“基”遇·对话基金经理》的系列报道，持续为大家带来基金经理的最新研判和思考。

华夏基金基础设施与不动产业务部行政负责人莫一帆。受访者供图

精彩观点

1.从2021年5月首批公募REITs面世以来，全市场已发行上市25只产品，投资者对这类产品的认知和接受程度不断提升。

2.建议公募REITs投资人要以持有为目的，而不是以交易为目的。要树立长期投资、价值投资和理性投资理念。

3.投资者理性投资，避免追涨杀跌。如果二级市场价格出现较大回撤，可能是逢低布局的好机会；如果涨幅已经较高的部分产品价格进一步上涨，显著超出其内在价值，短期内不建议追高。

自2021年5月首批公募REITs面世以来，投资者对这类产品的认知程度不断提升。但具体到实操阶段，不少普通投资者仍不太了解公募REITs的投资逻辑，投资公募REITs基金与投资股票基金、债券基金有何不同？如何把握公募REITs的投资价值？

近期，贝壳财经记者专访了华夏基金基础设施与不动产业务部行政负责人莫一帆，他2021年6月份便加入华夏基金，当前管理基金总规模近100亿元。

莫一帆认为，几类投资者适合投资REITs：一是长期投资者，REITs产品的封闭期较长，适合有长期资金规划的投资者；二是希望通过分享基础设施收益的稳健型投资者；三是担心股票市场波动太大的投资者：REITS资产波动性整体低于权益类品种，攻守兼备。

贝壳财经：目前来看，投资者对公募REITs的接受程度如何？

莫一帆：从2021年5月首批公募REITs面世以来，全市场已发行上市25只产品，投资者对这类产品的认知和接受程度不断提升。

一级市场来看，公募REITs产品发售火热，首批上市REITs平均认购倍数为8.3倍，第二批平均认购倍数提升至46.5倍，去年下半年上市的REITs平均认购倍数大幅提升至100倍以上，其中，华夏基金华润有巢REIT的网下询价认购倍数，超过213倍，可见投资者对REITs的认购热情不断高涨。

二级市场来看，公募REITs产品市场溢价率较高。其中，产权类产品上市之后受到资金热捧，出现普涨且涨幅较大，市场流动性表现比较优秀。

贝壳财经：与投资股票基金、债券基金相比，投资公募REITs基金有何不同？什么样的投资者适合配置这类基金？

莫一帆：公募REITs主要投资于成熟优质、运营稳定的基础设施项目，与传统股债风险收益有显著差异，因此，与股票、债券等其他金融资产关联性低，风险分散效果也较好，具有较高的配置价值。

整体而言，公募REITs的预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。

此外，公募REITs实施强制分红，收益分派比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，REITs投资者可获得相对持续、稳定的当期收益。

我们认为，几类投资者适合投资REITs：一是长期投资者，REITs产品的封闭期较长，适合有长期资金规划的投资者；二是希望通过分享基础设施收益的稳健型投资者；三是担心股票市场波动太大的投资者：REITs资产波动性整体低于权益类品种，攻守兼备。

投资者应理性看待公募REITs产品与公募基金、股票等其他品种的差异，正确理解公募REITs长期持有、稳定经营基础设施项目的投资逻辑，对于广大投资者来说，稳健、安全、收益中等、适宜长期持有，是公募REITs作为投资产品的“角色定位”。

贝壳财经：虽然大部分REITs产品上市后表现突出，但也有个别产品出现了破发的现象，投资者应该如何判断一只公募REITs的投资价值？

莫一帆：长期来看，公募REITs的风险收益特征最终反映的是底层资产的风险收益特征，因此，对产品价值的关注应该回归本源，回到关注其底层资产本身的运营能力上来。

未来，基金管理人对不同行业底层资产的运营管理能力、ESG、信息化管理等能力，将对底层资产及基金的业绩表现产生影响，市场将给予有优秀管理能力的产品更高的溢价。

贝壳财经：投资公募REITs是否需要择时？当前是否是买入公募REITs好时机？

莫一帆：公募REITs一般具有较长的封闭期，是长期持有的品种，个人投资者如果使用场外基金账户认购公募REITs产品，是不能通过基金赎回的方式卖出的，需要转场内进行卖出，才能满足资产的流动性需求。而且公募REITs二级市场投资者结构以机构投资者为主。

从海外经验来看，公募REITs的换手率并不高，二级市场的流动性总体不如股票。

建议公募REITs投资人要以持有为目的，而不是以交易为目的。要树立长期投资、价值投资和理性投资理念。从境外市场经验来看，公募REITs产品也具有较高的长期回报率。

个人投资者参与公募REITs投资需仔细研究REITs项目的基础资产质量，对于基础资产的区位、历史经营情况、现金流预测情况、资产评估价值的合理性等因素有一个综合判断，结合隐含的长期投资回报率、二级市场流动性，以及投资人自身的投资回报要求，进行综合考虑和投资判断。

整体来说，建议投资者理性投资，避免追涨杀跌。如果二级市场价格出现较大回撤，可能是逢低布局的好机会；如果涨幅已经较高的部分产品价格进一步上涨，显著超出其内在价值，短期内不建议追高。

贝壳财经：公募REITs有哪些投资风险？你们是如何规避这些风险的？

莫一帆：投资者参与REITs投资需警惕几个风险，首先是底层资产运营风险，公募REITs投资集中度高，80%以上资产投资于基础设施资产支持证券（ABS）并最终投资于基础设施项目，因此，公募REITs收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于预测数据，存在基金收益率不达预期的风险，基础设施项目运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。

其次是二级价格变动风险，公募REITs在证券交易所上市交易，二级市场的价格波动将直接影响投资人的投资收益。投资者需仔细研究REITs投向的底层资产质量，对于基础资产的区位、历史经营情况、现金流预测情况、资产评估价值的合理性等因素有一个综合判断，再根据二级市场的价格是否偏离REITs基本面做出投资判断。

在产品发行募集阶段，基金管理人会对底层资产进行详细的尽职调查，并对未来的经营情况及现金流进行合理审慎的预测，如果未来项目运营得更好或随着经济发展底层资产收益有超预期的提升，能够提高投资人收益率。

在后续运营管理阶段，基金管理人将主动管理底层资产，同时可委托专业的运营管理机构对底层资产进行日常管理，通过明晰的权责利划分、高效的协同合作、带奖惩及激励的委托运营合作机制等，保障项目稳定持续运营，降低风险。

贝壳财经：目前，公募REITs的底层资产大多是传统基建项目，如产业园、交通、保障房等，当前，新能源电力、文化旅游类、市政设施、数据中心等领域也在REITs领域进行积极探索，不同底层资产体现在公募REITs基金上的风险收益特征有何不同？

莫一帆：依据底层资产权属特征，我国基础设施公募REITs大致分为产权类和经营权类，前者以租金为主要收入来源，如仓储物流、产业园区、数据中心等；后者依据与政府签署的特殊经营权协议进行收费，如高速公路、新能源、市政设施等。

产权类公募REITs，其初始现金分派率可能不高，但未来租金潜在增长将可能带来底层资产价值的上升从而驱动增值收益；经营权类公募REITs则以相对较高的现金分派率见长，而基金净值将随经营权逐年递减直至归零，因而增值收益可能不明显。

鉴于两类产品在增值收益预期上的差异，投资者可考虑将投资产权类和经营权类产品全周期的内部收益率（IRR）进行比较，由于这项指标已经将不同产品当期现金分派、增值收益、时间因素考虑在内，因此在不同类型项目之间具备一定的可比性。

贝壳财经：目前，监管鼓励发展公募REITs，你们对REITs产品后续有什么布局和期待？

莫一帆：国内公募REITs市场自首批项目落地以来，试点资产类型呈现多样化发展趋势，在宏观政策框架中的重要性逐步提升。从2021年发行的生物质发电、污水处理、高速公路、产业园区、仓储物流产品，到2022年发行的清洁能源、保租房、生物医药产业园区产品，我们十分期待未来迎来的光伏发电、海上风力发电等产品，华夏基金也做了多种类型基础资产项目的储备。

新京报贝壳财经记者 潘亦纯 编辑 王进雨 校对 卢茜