人们对完全面对面工作能否恢复到疫情前水平的预期很低，这反过来又降低了面对面工作空间的需求。事实上，根据全球房地产公司戴德梁行在2023年初发布的一份报告，由于远程办公和混合办公模式，到下一个十年，美国可能会有多达3.3亿平方英尺的办公空间空置。此外，戴德梁行的数据显示，到2030年，将有7.4亿平方英尺（0.69亿平方米）的办公空间因“自然原因”而空置，闲置办公空间累计将达到约10亿平方英尺（0.93亿平方米）。

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与此同时，美国的住房建设仍然不足。摩根士丹利（Morgan Stanley）的数据显示，美国“结构性短缺”约200万套住房。这是保守估计。当摩根士丹利的研究人员作出“激进”假设时，他们计算出美国住房建设不足达到了惊人的600万套。

住房存量不足加上写字楼供过于求，导致开发商开始质疑如何重新规划商业空间。但是，写字楼改住宅项目能否真正成为一种既经济又快捷的方式，来提供更多的住房单元呢？

房地产开发商、房地产技术公司Form Developers的联合创始人鲍比·菲扬大约十年前就开始涉足写字楼改住宅领域。其中一个项目是将费城市中心一栋20世纪20年代的装饰艺术风格写字楼改成200套住宅单元，打破了该市当时的租金纪录。

他在接受《财富》杂志采访时表示：“历史性建筑改建的表现远远超出了它们应有的水平。改建成本与新建成本大致相同。只是速度稍快而已。”利用他在楼层规划、公寓开发和物业技术方面的专业知识，菲扬继续在美国各地寻求写字楼改住宅项目。

《财富》杂志采访了菲扬，详细了解了写字楼改住宅的过程，以及这是不是一种可行的替代方案。为了便于理解，本文略有删减。

写字楼改住宅项目需要满足哪些条件？

在任何类型的改建中，都有几种不同的情况。其中之一是购买房产，然后基本上买断所有租户的租约——我认为这是人们在考虑改建时需要认识到的关键部分之一。这不仅仅是满足基本条件的问题。

改建需要对所有建筑设施进行彻底改造——基本上，电气、暖通空调和管道系统都要改造。这在很大程度上与空间划分或空气流动（各独立空间）有关，而且显然，你需要规划新浴室的位置。你必须进行大量的拆除工作。改建和新建的成本差不多。只是速度稍快而已。

在费城的项目中，我们必须买下大楼，然后向租户支付一笔额外的费用，因为大楼必须空置。在大楼空置之前，你确实无法开始改建，因为很显然，大楼里的每个人都有权用水。在大楼全部空置之前，你无法开始真正的拆除工作。

联邦补贴如何促进写字楼改住宅项目？获得历史性建筑物相关税收抵免是否容易？

我认为这是非常有趣的，非常重要的一点，但在关于写字楼改住宅项目的讨论中却被忽略了。真正复杂的是，历史性建筑物相关税收抵免是由美国国家公园管理局（National Park Service）管理的，该管理局隶属于内政部（Department of the Interior）。这是一项旨在保护历史性建筑物的计划，极其复杂。

第一部分是建筑必须被列入或公认列入《国家历史名胜古迹名录》（National Register of Historic Places）。你可以说它是历史性建筑物，因为它是一座富丽堂皇的装饰艺术风格建筑，是由这个人建造的；你也可以说它是历史性建筑物，因为某个名人在这里上过学、住过，或者曾在重大历史事件中出现过。你必须向政府内部的自然保护机构提出申请。

这项福利适用于那些被列入《国家历史名胜古迹名录》的建筑。然后，你的建筑师会根据你要做的改动绘制完整的图纸。毋庸置疑，你要与历史顾问合作。

没有具体的指导方针，因为这更多地取决于改建目标。人们通常会认识到，你必须保留外墙的几乎所有东西。几乎不可能在外部添加任何东西。如果你要更换窗户或类似的东西，毋庸置疑，必须在可能的范围内使用与当时完全相同的材料。如果需要符合现代建筑标准，比如无障碍设施，那么可另行安排。

写字楼改住宅项目有什么好处？

政府规定，它是所谓合理费用的20%。这些费用包括建筑物附属物和支付给总承包商的费用。我认为估算这些费用的简便方法是，约四分之一的建筑成本可以进行抵免。美国国税局以直线折旧的方式来管理这项抵免。因此，如果你花费了4000万美元，而税收抵免额为1000万美元，这意味着你可以在五年内每年扣除200万美元。

通常情况下，你会引入税收抵免投资者——可能是保险公司，有时也可能是高净值个人，或是其他银行——希望获得这笔收入的人。他们先投入资金，然后通常以88美分到92美分不等的价格购买折旧或税收抵免。

历史性建筑物相关税收抵免的另一大优势是，如今的贷款环境虽然严峻，但如果你考虑到项目的整体资本堆栈，通常建筑贷款机构会贷出60%到70%的资金。在此基础上，允许使用税收抵免，可以让一些改建项目在开发商的现金资金上获得略高的杠杆。

后疫情时代更多地向远程或混合工作模式转变是否为这些类项目提供了更多的闲置办公空间？

新冠肺炎疫情后并没有出现巨大变化，部分原因是我之前提到的一些复杂因素。新业主仍然需要买断租约，并且仍然需要让大楼完全空置。

坦率地说，另一件复杂的事情是，我曾考察过一些符合条件的项目，但写字楼的基础价格下跌得太快，以至于项目的实际所有者无法真正控制。跌幅如此之大，以至于基本上所有贷款机构和股权合伙人都意识到，没有人会得到补偿。这使得交易变得非常复杂，因为存在大量不确定性。

在某些市场，我们是否有望看到更多写字楼改住宅项目？例如，波士顿最近推出了一项试点计划，为市中心闲置写字楼的改建提供税收优惠。

但这并非易事，因为这项优惠政策附带租金限制。你必须遵守包容性分区租金比例。我认为，房地产税收优惠的价值高于限制收入的价值。但是，总体而言，我觉得这一举措大有助益。

我联系了一位较大的开发商朋友（在全美开展业务），他说因为这是一个试点项目，而且有项目启动的最后期限，所以他们更倾向于认为——我想我也有同感——这可能只适用于那些即将启动的项目。这可能会促使一些项目开始实施，但由于这只是最初的试点项目，似乎还没有足够的时间来影响很多其他事情。如果扩大试点范围，情况可能会有所不同，但我认为你必须在2024年底之前开始施工，时间相当紧迫了。

写字楼改住宅项目租金会更高吗？

这很难说。我公司主要负责提供平面图数据。尽管我知道这是事实，但我没有办法明确地对一栋建筑进行分类（该建筑价值是否高）。

在任何市场中，表现最好的单元通常都是新建的，因为他们总是能设计出尽可能小的单元，这样每平方英尺的租金总是最高的。即使在迈阿密，周围很多高档建筑都是改建而成的，比如在南海滩。

这是一个极其复杂的问题。我个人喜欢投资那些历史悠久的建筑。比起现代建筑师的作品，我更信赖历经岁月沧桑的建筑物的设计和细节。（财富中文网）

译者：中慧言-王芳