保交付、促销售才能保证房企最终化债成功。

在出售南方总部资产迈出化债关键一步后，华夏幸福境外债务重组也获得了债权人的通过。

华夏幸福最新公告称，境外间接全资子公司美元债券（目前存续总额为49.6亿美元）持有人已完成前述美元债券协议安排重组方案的表决。

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在当天举行的美元债重组债权人会议上，参与投票的债权人中有超过50%赞成重组方案，其持有的美元债金额为45.76亿美元，约占参与投票的债权人持有债券金额的97.9%。

根据英国相关法律规定，如参与债券协议安排重组方案投票的债权人中投赞成票的债权人持有面值不低于（含本数）75%及债权人人数不低于（含本数）50%，则美元债券协议安排重组方案即可获得通过。

截至2022年12月31日，华夏幸福累计未能如期偿还债务金额为517.05亿元（不含利息），其债务重组计划中金融债务已签约实现债务重组的金额累计为1388.08亿元。

不过，在华夏幸福2021年10月披露的债务重组方案中，并未将境外债务方案单独提出，在接连几次披露进展中，也未说明具体的展期方案和时间。

华夏幸福方面对一条君回应称，以公告披露信息为准，后续英国法院预计将于2023年1月23日召开裁决庭审裁定协议安排生效。

据投资人此前透露的美元债重组方案内容，华夏幸福在现金偿还现有债券本金的1%后，剩余部分将重组为三只不同类型的新债券，类似于境内债务展期，最长展期时间为8年，利率也将出现下调。

在王文学宣布华夏幸福转型轻资产之后，发展较快的两个平台物业和代建被新纳入偿债方案中，即“幸福精选平台”、“幸福优选平台”两个平台49%股权，预计换取债权400.39亿元。

IPG首席经济学家柏文喜对一条君表示，新增“以股抵债”这个选择让重组方案具有较强的可实施性，未来如果能够推动这两个轻资产平台上市，相关债权人可以实现从资本市场的快速退出，从而较大限度地实现自身的应有权益。

从境外债权人的反应来看，确实有不少人选择接受这种“以股抵债”的方式。截止2022年12月10日，持有华夏幸福原始债券本金13.15亿美元持有人选择将其债权中的部分份额通过以股抵债受偿。

柏文喜对一条君表示，当前，国内将“保交楼”放在优先级，普通债权人的权益顺位已经在事实上被大大后移，而境外债权人还涉及跨境执行的问题，在充分认知市场短期内回暖和发行人无望履约还债的情况下，同意延期也就成了债权人的理性选择。

一条君注意到，早在2021年下半年时，境外投资者对内地房企美元债展期还带有些许抵触心理，当代置业、佳兆业等房企的几笔美元债交换要约都曾遭遇失败。

自去年开始，房企化解境外债务的步伐逐渐加快，起初为荣盛发展、中梁、大唐等陆续成功将单个或多个即期美元债逐步展期，基本采用交换发行新票据或修改到期日已达到展期目的，换取0.5-1.5年不等的兑付窗口期，减小短期还款压力。

不过影响房企化债的主要因素——市场端迟迟未回暖，部分出险房企寻求规模更大、展期时间更长的境外债务重组。

2022年下半年，富力、绿地等房企开始打包美元债整体谈判展期，附加条款增多，且获得境外债权人通过的进程相对缩短。

典型房企“打包”美元债展期进展  界面新闻根据公开资料整理

除了债权人在市场变动下降低预期，房企们也开始将自己的优质资产摆上谈判桌增信。

2022年7月，富力宣布将10只美元票据整体展期3-4年，另设同意费和海外两处优质资产——伦敦ONE项目和马来西亚富力公主湾作为美元债增信措施。

绿地展期的时间虽短，也在发布同意征求后特意加入了征信承诺，资产包括绿地在美国、加拿大、澳大利亚、英国、韩国以及马来西亚的多个项目，承诺境外项目所产生的净现金回款将全部用于延期后债券的支付账户，包括利息的支付。

对华夏幸福这类重仓环京，资产受市场影响波动较大的房企来说，旗下发展快速的轻资产平台股权成了其能拿出的谈判筹码。

目前，融创、花样年等房企也在对大额境外债务进行谈判磋商，在他们最新披露的重组框架中，展期时间被拉到新高点，分别为2年-8年及2年-6.5年，“债转股”也被列为境外债务去杠杆化的重要举措。

同时，这两家均提出了未来出售项目或盈利现金流偿还境外债的具体比例，融创未来7年预估产生3200亿现金流，其中20%用于境外偿债，并且还将会考虑出售资产回笼资金约600亿元。花样年将为新票据设立现金清缴机制，要将日后境内项目出售所得款项净额的40%用于新票据的现金清缴。

除了上述在年底前境外债重组出现重大进展的房企外，龙光、中国奥园、恒大等房企也正在寻求境外整体展期。1月10日，龙光公告称，正调整境外债务重组方案，争取4月底前获得债权人通过。

克尔瑞研究中心认为，对于债务状况越严重的出险房企来说，债务重组落地越早越好，有利于企业尽快向正常经营过渡。但从目前落地状况来说，债券人对整体债务重组仍保持着谨慎态度，部分企业重组方案也一再优化，通过难度尚大。

值得注意的是，一些出险房企同时面临境内与境外债务重组，由于政策环境、债权人的权益保障不一样，因此也面临不同的难度，这些企业重组方案的制定与谈判并不简单。

而即使成功通过债务重组，对这些房企来说，积极“保交付”、促进销售去化及现金回笼，才能保证最终化债成功。

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